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如何努力把结算审价做到“极致”---单价篇【深度好文】
时间:2017-05-12 来自:张建荣 阅读次数:537
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前言


在结算阶段,项目业主方总希望成本人员或者造价咨询人员努力为工程结算把好最后一道关。在造价管理工作中,结算审价似乎是一项相对简单或者基础性工作,但其实要做好(如结算准确率达到99%及以上)本项工作,实属不易。


1你可能是算量的高手,但你是否也是套价高手?结算审价需要量、价高手的全面参与;2你若已是算量及套价高手,但还需要能理解合同条款、理解合同单价,也要善于梳理结算资料(包括掌握工程执行情况);3你已是理解合同、梳理结算问题的高手,你是否具有较强的逻辑思维?因每一步必须正确无误,否则无法得出准确的结论。


      本文以房建工程为例,谈谈预结算审价工作中的步骤与具体实操(单价篇)。

      笔者认为,结算审价可分4步骤,具体如下:


  图表1:结算审价工作(单价篇)4步骤


1在收集合同基础上,理解合同条款(含合同单价)


1.1 收集合同组成的所有资料


在结算审价工作开展前,业主方成本人员或业主聘请的咨询人员一般会收到工程合同在内的结算资料。我们需要弄清楚该工程合同文件的所有的组成资料;合同文件的组成一般在合同协议书或合同专用条款中予以明确(关于合同的组成不在这里叙述,追求干货),但笔者提请特别注意的事项包括:


1.在工程总价合同中,其招标图纸(或合同图纸)应该是合同文件资料收集的重要内容,一般不可缺少;


2.在工程单价合同中,其招标图纸(若有)一般也是合同文件的组成部分,但往往会被忽略;


3.需要收集招投标阶段的招标答疑纪要或补充招标文件的相关内容。在工程合同签订过程中,很多工程往往会遗漏投标答疑纪或补充招标文件的相关内容纳入合同中,该内容可能会对结算造价造成一定的影响;


4.工程量清单或商务标报价:假如该标价工程量清单或投标报价没有与合同文件装订成册,需要弄清哪个版本是有效版本;


5.投标文件的技术标或施工组织设计是否为合同文件的组成部分也需特别注意;


6.招标文件(含补充招标文件)是否是合同文件的组成部分?

1.2 理解合同的相关条款


在收集好合同文件的基础上,接下来就是全面阅读与努力理解合同条款,特别是将结算审价工作相关的事项进行一一整理。笔者认为,需特别关注以下内容:


1.标段与合同分判:了解本次审价工程属哪个标段,需要知道该标段与其他标段的分界及本工程所在项目的总、分包合同分判事宜。比如进行总承包工程审价,非常有必要了解哪些是专业分包或独立承包。反之亦然;


2.承包范围:阅读该工程合同文件中的承包范围是什么?土建工程是什么范围?机电安装工程又是什么范围?


3.合同形式:需弄清楚本工程是固定总价合同、单价合同还是费率计价合同?假如是总价合同,其包干的基准是什么,是“总包交钥匙”(借用万达的这个名词)方式包干,还是招标图纸/合同图纸范围进行包干?在确定包干范围的基础上,一般仅计算变更增减(特别注意减项);假如是单价合同,工程量一般需按实结算;费率合同:按合同规定或相关地方定额进行计算;


4.计价模式:是清单计价还是定额计价?若是清单计价,是按2008规范还是2013规范?


5.施工措施费:需要清楚施工措施费是否包干?还是部分可调?


6.总包配合管理费:总包配合管理费按合同规定如何计算?


7.单价调差:在总价合同或单价合同中,是否存在部分材料调差的规定?


8.是否有优惠率:总价合同或单价合同相对应的工程量清单或商务标报价时哪个版本,是否存在优惠率?若存在优惠率,如何调整实际单价?


9.变更、索赔:有必要理解合同的变更与合同索赔的相关条款;注意承包商或业主各自的合同责任与合同风险承,便于结算审价中对每项变更与索赔从合同角度进行分析与评估;


10.材料供应方式:合同文件中有甲方供应的设备与材料有吗?另外,哪些是甲定乙供材料(清单中一般以材料暂价列计)?


11.品牌与型号:对于甲定乙供材料或乙供材料,是否在合同文件中明确了设备与材料的品牌?


12.合同约定:如工期约定、奖罚性条款等;


13.合同附件:如某些合同附件中对“预结算的要求”等。

1.3 需要正确理解合同清单单价的含义


1.3.1 应有“完美合同单价”的概念


笔者在此提出,造价成本人员心中应有“完美合同单价”的概念。完美合同单价是指:在合同文件或清单编制阶段,造价人员需根据自身造价工作经验、招标图纸等资料、设计施工做法等,充分设定影响清单单价的各特征或因素(影响因素),以使清单单价完美,以避免理解或使用单价时产生歧义或条件不足。而实际工程中,合同清单项目的特征等描述由不同造价人员设定,差异较大,因此实际合同单价往往并不“完美”。


1.3.1.1 完美单价的12影响因素


笔者总结了完美合同单价可由以下12个因素中的几个因素决定:


因素1:条件或部位

因素2:厂家或产地

因素3:品牌

因素4:品种、强度

因素5:材质

因素6:型号

因素7:规格(含厚度)

因素8:做法/安装方式

因素9:基层、基座

因素10:节点或图集

因素11:时间或距离

因素12:其他

1.3.1.2 完美合同单价的12个影响因素的分布


完美合同单价从理论上应该考虑上述12个因素中的不同影响因素(在特定项目有一定的差异)。房屋建筑的工程清单项目列表如下:






1.3.1.3 完美合同单价的12因素中的“厂家、品牌”


实际合同单价的影响因素大部分已在清单特征描述中呈现,但部分因素(如厂家、品牌)并不是在工程量清单特征描述中而是在合同条款中明确(若有)。在合同文件或工程量清单编制阶段,我们力求合同单价“完美”,当然也包括设备、材料的厂家与品牌设定的“完美“。因此,我们在编制“完美单价”前,事先需要确定清单项目的设备、材料的品牌与型号是否相对于对后期的合同单价比较敏感?对厂家、品牌敏感的清单项目,需将之设定为清单项目的影响因素(一般是主要因素)之一。


1. 厂家、品牌不敏感的清单项目


按笔者经验,笔者列述部分“厂家、品牌不敏感的清单项目”(各工程之间有差异),比如:


(1)土建、装饰、水电类大宗材料:土方、钢筋、混凝土、模板、桩、钢结构、钢管、方木、砖墙、砌块、保温板、预拌砂浆(或砂、水泥)、栏杆、一般涂料、普通墙地砖、普通玻璃、普通油漆、普通楼梯栏杆、地沟盖板等;
(2)水电、消防材料:预埋套管、给水管、排水管电线、消防栓、接线盒、普工灯具、普通地漏、普通洁具、软接头、法兰、灭火器等。


2. 厂家、品牌敏感的清单项目


按笔者经验,笔者列述部分“厂家、品牌敏感的清单项目”(各工程之间有差异),比如:


(1)土建、装饰等材料:

门窗、瓦、防水卷材、地坪涂料、装饰乳胶漆、装饰线条、石材、装饰墙地砖、地毯、勾缝剂、装饰油、漆墙面装饰板、装饰柜、装饰栏杆、玻璃幕墙等其他装饰等;

(2)机电安装:卫生洁具等机电安装材料。

1.3.2 确定实际清单单价的影响因素


在理解合同单价时,我们需要比照“完美单价”的各因素以确定合同单价涉及到上述12因素中的哪几个,以便在第3步套价(单价认定)时有计价基础与计价依据。

举例说明1:

某住宅的楼梯地砖面的清单项目,一般地,该地砖应有品牌与型号,但合同文件(包括清单描述)中并没有规定,该品牌与型号认为不是影响单价的因素。因此,在结算或结算审价时也可不考虑实际地砖的品牌与型号。反之,若在合同(包括清单描述)中明确了该地砖为某品牌或型号或设定为暂定材料价,则在结算使用该单价时,需注意考虑该因素,即注意在实际施工的品牌或型号与原合同文件规定是否一致。


举例说明2:

又如土方(土方品种:一类土),则土方类别是其中因素;反之,如“挖土方”,则土方类别不是影响清单单价的影响因素;

1.3.2.1 确定是否合同单价的主要影响因素与次要影响因素


造价人员在理解某合同单价时,需根据自身经验(包括对设计与施工技术的掌握)得出上述12因素中的涉及到几个因素(比如其中的5个),然后再区分哪些是影响单价的主要影响因素,哪些是次要影响因素。在不同的项目中或不同的造价人员,理解主要因素与次要因素存在一定差异。


一般地,该清单项目中,“部位”很多时为次要影响因素;其余“品牌”、“品种”、“做法/安装方式”、“基层、基座”一般为主要影响因素。在后续的单价认定或套价中,特别需要判断主要影响因素的符合程度。


1.3.2.2 清单单价的影响因素可在实施过程中转化


在项目实施过程中,因施工管控或造价管理中某个行为,会使上述12个影响因素的其中一个或多个因各工程合同执行情况受到影响,由原来的非影响因素可转化为影响因素,这是较为常见的。如施工过程中特别明确质量要求或强度或等级或厚度或供应方式等(原合同并未明确),在实际审价时需要考虑该影响因素。

举例说明:

合同规定:卫生洁具(坐便器)在原合同条款及清单项目描述中未明确:

结算审价:厂家、品牌、型号在此清单项目中不认为是影响因素,但在施工过程有材料批价,则在结算审价时,该批价行为使厂家、品牌、型号成为影响因素。

2掌握工程合同执行情况:收集结算资料+实地察看现场


2.1 收集工程结算的所有资料


一般地,工程结算审价所需要包括以下盖章或签字的有效资料:


1.       施工图、竣工图、设计变更图纸

2.       施工图纸设计交底会议纪要

3.       现场的相关资料(如土方标高)

4.       经业主与监理单位确认施工方案

5.       业主指令、技术核定单、签证单(需注意:编号的连续性)

6.       施工过程中往来信函

7.       施工单位的送审结算书(盖章)

8.       实际的甲供设与材料清单

9.       实际的设备、材料的品牌表

10.     实际的设备与材料的核价单

11.     工程合同执行情况/验收完成情况的资料;

12.     其他资料(如隐蔽验收单)

2.2   掌握工程合同执行情况(包括察看现场)


工程结算审价是基于工程施工完成或合同执行完毕基础上进行;因工程实施较为复杂,涉及的工程资料与工程数据庞大,很多时候现有的审价资料并不能反映工程的实际情况。因此,结算审价人员很多时有必要在结算审价时对合同执行情况多花时间研究。笔者总结了如下问题:


1.合同的承包范围是否是实际的承包范围,有无变化?如有变化,在结算审核时需要重新确认承包范围;


2.合同图纸(如招标图纸),是否是实际的施工图纸?将实际竣工图纸或施工图纸与招标图纸进行比对,以确定原工程承包范围或合同单价是否适用;


3.合同的设备材料供应方式是否有变化?如部分设备或材料供应方式改变,相应地调整单价;


4.原合同的施工条件(如自然地坪标高)是否有变化?调整措施费或总价或单价或工程量;


5.合同中明确的材料生产厂家、品牌与型号,实际是否有变化?在很多时候,工程验收了,但一些特定的材料(如设备)的品牌型号是否与合同规定或者施工过程中确定的品牌型号相符合呢?据此判断原合同单价的有效性或者变更单价;


6.合同的奖罚条款:有必要根据合同实际的执行情况进行奖罚金额核算;


7.关于工程工期的执行情况:在很多结算审核的时候,这个工期的问题被忽略或会另外纳入后评估的内容,而实际应作为结算审价的工作,特别是对于业主来说;


8.合同的其他条款:针对合同条款的各个事项约定,针对执行情况逐个研究。

3进行单价认定或套价


建设工程施工合同【施工合同示范文本(GF—2013—0201)的第二部分—通用合同条款之“10.4变更估价”中的“10.4.1 变更估价原则”】对清单单价或变更单价的使用一般均有以下条文的规定:(1)已标价工程量清单或预算书有相同项目的,按照相同项目单价认定;(2)已标价工程量清单或预算书中无相同项目,但有类似项目的,参照类似项目的单价认定;(3)已标价工程量清单或预算书中无相同项目及类似项目单价的,按照合理的成本与利润构成的原则,由合同当事人商定变更工作的单价。


3.1 正确套用单价——相同项目单价认定


需要判断实际清单项目的主要影响因素与其原合同单价的主要因素(12个因素中的部分因素)是否相符(适当忽略次要因素),从而认定合同清单的相同单价。


3.2 清单单价换算——参照类似项目的单价认定


3.2.1 清单单价换算的前提


清单单价换算一般按合同规定(如暂定价调整)或在单价部分影响因素发生变化时候进行换算。


类似单价参照原合同单价计取或以合同价为基础进行换算;除非施工合同另有规定外,要求类似清单项目的换算时应遵循如下前提,否则宜按新增单价处理。


1.工程设计没有变化

2.施工条件没有变化;

3.施工工序没有改变;

4.施工方法没有改变;

5.施工的时间安排没有变化;

6.施工质量标准或其他特征并没有变化;

7.对施工工期并没有影响;

8.因工程数量变化等没有引起单价的改变;

9.因工程量大小等并没有引起施工措施费投入的变化;

3.2.2 清单单价换算的主要类型


清单换算应注意除换算部分(如主材)及其引起的费率可作调整,清单项目的其他工料机的成本并未引起变化。笔者对常用的合同单价的换算各方法作了汇总,具体如下:



适用条件:


1.合同单价的换算方法一般需在施工合同条款中进行约定;


2.对于招标时的暂定价材料或甲供材料的清单项目,需特别注意在施工合同中约定材料;


3.可调材料清单项目调价方法,如一般为了清单调价的便利,可采用上述换算方法2,3,4等;


4.若施工合同并无明确规定,则笔者认为建议采用方法5或合同价定额组价(换算方法7)或合同单价分析中考虑比较全面的换算方法6进行换算单价。

不得不说明,“按类似清单项目“,相当多的预算造价人员都感觉单价换算变化多端,各施工合同的规定也五花八门,令人难以琢磨不透。请可参阅本平台的相关文章:造价人经验之谈——房建工程常用的单价换算方法∣我是造价人


3.3 新增单价


3.3.1 单价分析表


对于新增项目,该新增加项目的单价分析表样式可采用如下表:




3.3.2 借用定额进行新增项目套价


借用定额进行新增项目套价可结合合同的计价规定按当地定额的规定。在不同的清单或定额计价模式下,使用不同地区的文件规定


4编写文字说明等、并进行核对、沟通、问题解决等


不同的工作阶段,审价工作需要编制文字说明:


1.编制阶段:包括列出合同组成的问题、合同条款或合同单价理解的问题、结算资料的问题、现场相关问题;结算审价工程的承包范围、相关单价(如新增单价、暂定价)的说明;工程量的相关问题等(待续);

2.审核阶段:核对、沟通、问题解决等事项。


后 记:

笔者写此文章是源于我们造价咨询团队参与了龙湖、正荣、融信、中骏等诸多房地产公司的造价咨询工作。业主的质量要求着实不低,预结算审核的准确率需达到99%或以上,我们也着实感到了造价咨询服务质量的压力。如何圆满完成受托项目的造价咨询工作,内部如何管控或进行行之有效的专业水平培训?鉴于此,笔者前前后后花了2个多月时间完成这篇文章(或曰审价操作方法)。文章中很多观点仅是个人的观点,请大家批评与指正。笔者也希望与大家多多交流(微信/QQ:1176067214)。

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