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园林景观成本控制方法(推荐阅读)
时间:2017-05-12 来自:贾丽娜 程远 阅读次数:587
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前言


房地产项目中的园林景观工程是项目的一张名片,优秀的园林景观体验不仅可以提升企业形象,还可以直接提升楼盘售价增加利润。房地产楼盘的定位决定了景观形象,楼盘定位也相应的决定了景观成本的投入。景观工程造价约占整体项目造价的0.7%~2.5%,本文主要讨论影响景观成本的因素及控制方法,文中有不严谨或者错误的言辞欢迎大家指教。


一、影响园建工程成本的主要因素


房地产园林景观工程内容包括室外园林景观、道路广场、绿化工程、架空层景观、屋顶花园景观等,涵盖道路、园路、广场、水景及泳池、景亭、景桥、木栈道、运动场地、景墙及挡土墙、围墙工程、门卫房、入口大门、信报箱、室外家具、垃圾桶、小品雕塑、绿化、景观照明、园林喷灌等。所以景观成本控制主要从园建、绿化两方面入手。


园建工程涉及到地理学、建筑学、城市规划学、设计美学、环境学等众多学科,因此影响园建工程成本的因素是多方面的,本文根据笔者经验,将影响园建成本的因素大致分为以下几个部分:设计因素、过程管理因素、后期维护因素。


1   设计因素


景观设计是影响景观成本的一个重要阶段,其内容主要包括:景观土地规划、水景设计、景观小品、道路铺装、管线敷设等。


(1) 景观土地规划

合理的利用原有地形进行景观设计,微地形的处理等都是土地规划中可以控制成本的关键点


例如在地势处理上,尽量保证在最短的距离内消除坡度,最大限度地留出景观观赏区,且坡度在进宅的部分逐渐放平,可以有效节约土方量,减低成本。


另外现代住区楼间大部分都有地下车库,很多项目的70%的景观座落在地库顶板上,景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题,根据研究,采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性,但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡,但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑,往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸,进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整,地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后,再调整结构设计将会带来不必要的麻烦,而且引起设计变更费用,对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。

(2) 水景设计


水景设计较为复杂、涉及面广、施工相对复杂、耗资较多,水景施工时涉及到土方、防水、喷泉、铺装等,其中水体面积、土石方量、耗能量、水源远近、造型的复杂程度、后期维护等都是影响水景成本的关键点,也就是影响园建成本的一个因素。


(3) 景观小品


景观小品的体量、材质、形式是否满足功能要求、与周边景观环境是否协调是影响景观小品造价的主要因素。装饰性景观小品,如雕塑、花钵等多是视觉景观的焦点,忌讳不顾周边环境的景观小品,尽量避免造价不菲却成为视觉污染景观小品。服务型景观小品如垃圾桶、指示牌等,多以满足功能为主,如果能将使用功能与景观审美、地域文化相结合则效果更佳。


(4) 道路铺装


道路及硬质铺装大约占总体景观总量的20-35%,基层做法、铺装材质、铺装难易程度等都会影响园建的成本。


1)行车路面与非行车路面基层做法不同,地库上方与非地库上方交接处基层处理也是一个关键,基层混凝土厚度较厚,荷载承载力大,可以避免路面塌陷,减少后期管理维护费,但是混凝土厚度过厚,会造成材料浪费,增加成本;


2)石材中自然面、荔枝面比其他面状贵,要合理使用;


3)控制铺贴方式:尽量使用规整铺装,减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍);硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种,主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。(铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高);


4)尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计,节省材料的损耗。


5)材料的档次分类和替换



6)硬质铺装石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关,同样的品种,进口的比国产的贵一倍,山东的比福建的贵20%。



2   过程管理因素


招标时要合同形式的选择、合同范围、内容、调整原则、人工、材料、机械价格的确定方式等都会对影响成本。


施工过程中工程及监理要做好监督管理工作,施工质量或材质不按要求,都会增加后期维护的费用,另外过程中要做好资料的整理,方便以后结算审核。


二、影响绿化工程成本的主要因素


1   设计阶段


(1)对于乔灌木规格的遴选


一般景观园林中节点分区喜欢用大树去衬托,景观乔木的胸径大小,直接影响景观造价。


如胸径40-45cm,高度5-5.5m,冠幅3-3.5m的香樟采购价大约在2万左右,如果换成胸径30-35m的,那造价就去到0.9-1.1万左右。


又如别墅或是天台花园的绿化,很多人喜欢用有造型特点的大灌木来衬托,比如一棵地径相同的罗汉松,修剪成球形,或是分枝出几托的话,造价可能会有成倍的差异,所以有经验的绿化施工人员,会买地径冠幅相同的灌木,然后自行进行修剪和绑扎分托,这又能节约一部分成本。


(2)设计师对环境和地理位置的认知


对于绿化设计师来说首先要对工程的地理位置和气候条件有全面的认识,在选用大乔木的时候一定要了解乔木的生长特点,比如该乔木是否耐冻,能否在寒冷的北方气候生活,又或者该乔木的吸水性如何,能否在溪边或者湖泊周围生长,再或者要知道乔木是否开花,如果在景点位置上面能否衬托起效果——这些都直接或间接影响工程造价。在一个高度密集的住宅小区,大面积种植地被时就要选择耐阴的植物,而且要选择相对有气味能防蚊的植被,如果种成时花等喜阳的植被,不但达不到预期的效果还容易造成大面积植被的凋亡,这样就会产生更换的成本。再比如在广场或是售楼部前种植大胸径乔木时一定要对其根系的发达程度做好预判,不然当树木种好时,树池尺寸太小,造成其根系不能生长从而凋亡的案例也是比比皆是。还有很多时候,在不同的地域不同的季节,苗木的价格不同时,根据市场行情合理更换一些大乔木的品种,同样能起到节约成本的效果。


2   施工阶段


为了保障苗木的成活需做好修剪、固定、淋水、绿化种植周边的排水处理及成品保护。


(1)修剪:比如在天气炎热的广东,一般在乔灌木种植前先进行修剪,减少苗木在运输和初种时的水份蒸发。


(2)固定:棕榈科植物根系短,土球小,杆高,如景观常用的大王椰,在种植时一定要固定好,还有些节点造型树木,根据其成长进行固定。


(3)淋水:种植初期苗木的死亡率最高,天气炎热,水份蒸发较快,种植初期的定根水一定要做到位,否则看似种好的苗木,其根系并未完全接触土壤,在种植初期即使表面一直在淋水,也会马上死掉。


(4)绿化种植周边的排水处理:雨水口和地漏的放置一定要根据绿化的造型堆坡和园路及消防通道的走向进行合理的放坡安放,否则在南方梅雨季节大量的积水也会造成植被的死亡。


(5)成品的保护:在保养期防止人为破坏,还有建筑拆除架手架和洗墙时对地被的破坏,再有就是冬季时对苗木进行保温措施的处理。


3   竣工验收阶段


为了保障结算时对成本控制,一般在验收过程中要对苗木进行规格和数量的复查;


(1)苗木的胸径:乔木类植物造价跟其胸径规格成正比,所以在验收过程中,一定要对现场苗木进行数量的清点,和规格的核查,从而控制成本。


(2)灌木类植物的高度、冠幅等规格也是和其造价成正比,所以一样再复查是严格把控其规格。


(3)地被的密度,绿化苗木表中有详细的地被规格和其密度,施工单位在对地被的种植过程中,经常会降低其规格和密度,因为在很多工程中,由于数量较大,和设计的不规则性,验收人员很难准确的对其进行准确的复核,所以此部分的成本把控会很大程度上影响其最终的造价。


(4)花色:同一品种的花色不同也会直接影响着造价,如同种规格的红花鸡蛋花较之同种规格的黄花鸡蛋花,其造价约高20%,再如同品种的红花葱兰也比白花葱兰的价格高,所以在验收过程中,注意品种的过程中,还要确定其花色是否按照图纸所述一致。

三、控制成本的一般方法


1   园建成本控制的方法


(1) 设计阶段


1)要求限额设计,从源头控制园建成本。


2)最大程度利用原有地貌进行景观设计,减少土方施工量。


3)设计水景时尽量引用活水使水体自然循环,或利用有利地形创造条件使水可以循环利用。


4)硬质铺装设计时在满足使用功能与不影响景观设计美感的前提下可减少特色铺装或复杂铺装。


5)尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计,节省材料的损耗。


6)招标前应整理出一套尽可能详细、正确的图纸,并与其他专业沟通,尽量避免施工冲突发生拆改,节约成本。


(2) 招标阶段


1)编制合同时明确调价规则、约定合同外增加人工、材料、机械价格的确定原则,同时在合同中将可能会引起成本增加的风险尽可能的规避。


2)编制完善的招标清单。


(3) 施工阶段


1)根据现场情况确定景观进场时间,避免交叉作业对已完成工程造成破环。


2)项目过程中的资料整理工作,有效控制签证和变更,避免增加无效成本。


3)对施工时发生的签证明确责任单位,处理签证时将违背合同条款的内容进行调整。例如合同约定措施费包干,签证中若再申报垃圾清运时,首先要明确是否有责任单位,若有责任单位,从相关责任单位扣除;若无责任单位,则视为在其措施费内,此款项应扣除。


4)设计变更应提前做好测算工作,若测算厚对成本影响较大,应及时反馈并讨论是否确认变更。


2   绿化成本控制的方法


(1)  绿化成本控制潜在的降本点


1)规格

控制绿化成本最重要的一个环节在于大型乔木的成本控制,例如乔木的胸径,当胸径大于40cm时,加减5cm的胸径,造价会产生1/3左右的浮动。而且规格越大的苗木越没有市场的常规价格,有些可能要跨省去定购,所以建议广大业主在施工前应该和设计单位、施工单位三方一起去苗场选苗,定苗。


2)造型

大胸径乔木的分枝多少或是丛生的树头多少的差别,也会使造价有翻倍的浮动。


3)密度

地被的密度大小也直接影响其造价。设计阶段确定地被密度,在施工阶段要对地被的规格密度进行严格的验收。


4)其他


5)保养期的成活、修剪和更换;


6)对施工方案的合理应用,避免因为施工工序造成的不必要的窝工和返工。


(2) 设计阶段应根据当地气候条件及运输条件等合理选择、搭配地被栽植。


四、总结


综上所述,景观造价标准取决于项目定位,当标准确定以后便要考虑景观成本的控制问题。据统计资料表明,在设计阶段节约投资的可能性约为80%,而在施工开始后节约投资的可能性仅为20%左右,所以工程造价的控制关键在于施工前的设计阶段。


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